Читать книгу Свой дом без ошибок. Что нужно знать заказчику. На опыте строительства для 4000 семей онлайн | страница 11

Как выяснить, адекватную ли цену выставил продавец? Ответ прост: нужно понять, за что вы платите. Первое – это земля, сам земельный участок, вид его разрешенного использования: под индивидуальное жилищное или под дачное строительство. Второе – какие коммуникации к нему подводятся и какого уровня дороги: асфальтированные, гравийные или грунтовые. Когда вы покупаете участок, вы платите за все. Не только за сам участок, но и за дороги, за коммуникации, за инфраструктуру в поселке.

Теперь, когда вы это поняли, можно применить два метода анализа. Первый – метод сравнения, или рыночный. Это когда вы сравниваете похожие объекты с аналогичным набором коммуникаций и объектов инфраструктуры. Если интересующий вас участок дороже рынка на 5–10 %, эту разницу можно нивелировать путем торга с продавцом. Но нужно обязательно сравнивать только сравнимое.

Второй путь – это затратный метод. Если вы покупаете дом с участком, оцените стоимость участка отдельно, без дома, и стоимость строительства дома на таком участке. И сопоставление полученных цифр позволит вам понять адекватность предложения.

Иногда цена имеет маркетинговую составляющую. Возьмем для примера поселок, в котором земля стоит условно 100 000 руб. за сотку. А продавец просто «отделил» часть поселка и поставил там на все участки цену 200 000 за сотку. И говорит вам: «А вы рядом с кем хотите жить – с теми, кто купил за 100, или с теми, кто потратил 200?» Впрочем, как правило, подобная разница в цене имеет под собой рациональную основу. Почти в любом коттеджном поселке есть наиболее привлекательные зоны, около воды или леса, их и можно позиционировать как VIP. Застройщики даже зачастую делают шлагбаумы, чтобы ограничить туда доступ людей. И вот уже сотка объективно дороже, да и контингент людей, которые интересуются такими участками, несколько иного уровня.

Есть поселки рельефные, и с высоких участков открываются красивые виды: на могучие кроны сосен, на реку в окружении полей. В Ленинградской области, например, очень живописны виды на Финский залив. Есть и участки с плоским рельефом: обычное поле, «нарезанное» на некоторое количество участков. Нужно понять для себя, где вам эмоционально комфортнее с точки зрения видовых характеристик. Есть здесь и момент приватности: когда поселок имеет достаточно выраженный рельеф, то территория не видна целиком, она частично скрыта за счет перепада высот и деревьев, и вы не видите всех своих соседей, что для многих очень даже комфортно. Когда же поселок находится на плоском рельефе, все у вас всегда перед глазами.