Читать книгу Бетонное казино онлайн | страница 11
Для начала давайте определимся со способами оценки недвижимости. Современная методология рекомендует применять для неё в зависимости от типа и цели один, два, а иногда и все четыре способа:
– сравнительный;
– расходный;
– доходный;
– способ альтернативных инвестиций.
И вот тут при оценке начинают играть роль все те характеристики, которые мы с вами обсуждали ранее.
Сравнительный метод. Этим методом можно точнее всего определить цену объекта недвижимости в моменте для продажи (сдачи в аренду) и, возможно, для покупки, если вы хотите понять, не переплачиваете ли вы за покупаемый объект. Важную роль при использовании этого метода будут играть характеристики недвижимости для выборки схожих объектов:
– по типу;
– по расположению;
– по техническим параметрам;
– по классу.
Для определения цены сравнительным методом выборка должна быть достаточно релевантной. Нельзя для определения стоимости частного дома сравнить цены с двумя-тремя объектами.
Аналоги для оценки должны точно совпадать. (Фото из фотобанка canva.com)
Часто мы, как эксперты, не найдя большое количество схожих по всем характеристикам объектов в одной локации, рекомендуем взять объекты из соседних, схожих по качеству жизни.
Не будем углубляться в математические методы работы с выборкой информации, скажем лишь одно: НЕЛЬЗЯ СЧИТАТЬ СРЕДНЮЮ ЦЕНУ ВЫБОРКИ. А уж если её посчитали, эту цену надо считать ПРИБЛИЗИТЕЛЬНОЙ.
При оценке сравнительным методом цена определяется в виде диапазона, так как точно её можно установить только по факту сделки. Если специалисту удаётся найти цены сделок на схожие объекты из прошлых периодов, то такую информацию тоже следует учитывать. Но важно помнить: цена сделок прошлых периодов не гарантирует повторения цен в будущем.
Для получения качественной оценки сравнительным методом цены надо извлекать из достоверных источников. К сожалению, чаще всего в России прибегают к сравнительному анализу цен, указанных в рекламных объявлениях, размещённых на порталах для продажи недвижимости. И вот в чём проблема: давайте подумаем, что указывает собственник, который разместил своё объявление о продаже – цену, стоимость или ценность? Конечно, ценность! То есть портал недвижимости – это цифры, с помощью которых собственники отражают ценность недвижимости для них самих.